京建法〔2024〕14号

　　各相关单位：

　　特此通知。

　　北京市住房和城乡建设委员会      北京市发展和改革委员会

　　 北京市规划和自然资源委员会

　　2024年12月26日

　　​老旧低效楼宇更新(xīn)实施办(bàn)法（试行）

　　第一章 总则

　　第一条 為(wèi)进一步推动老旧低效楼宇更新(xīn)，优化业态结构，促进产(chǎn)业提质(zhì)增效，完善城市功能(néng)，提升城市活力，依据《北京市城市更新(xīn)条例》《关于开展老旧楼宇更新(xīn)改造工(gōng)作(zuò)的意见》（京规自发〔2021〕140号）及相关法律法规，制定本实施办(bàn)法。

　　第二条 本办(bàn)法适用(yòng)于本市建成區(qū)内以办(bàn)公(gōng)、商(shāng)业服務(wù)业等功能(néng)為(wèi)主的老旧楼宇与低效楼宇的更新(xīn)活动及其监督管理(lǐ)。

　　老旧楼宇主要指安(ān)全、节能(néng)、设施设备、空间等设计标准较低或运行存在问题，不能(néng)满足现行标准相关要求和运营需求的楼宇。根据我市社会经济发展特点和工(gōng)作(zuò)要求，现阶段主要包括两类：第一类是1980年以前建成且未进行抗震鉴定与加固，或其他(tā)存在建筑安(ān)全隐患且未进行鉴定与加固；第二类是2005年前建成且未进行节能(néng)改造，或连续两年用(yòng)能(néng)超过标准约束值百分(fēn)之八十。

　　低效楼宇主要指由各區(qū)动态认定的对本區(qū)國(guó)民(mín)经济和社会发展综合贡献率较低的楼宇。

　　第三条 坚持规划引领，政府引导。以北京城市总體(tǐ)规划、分(fēn)區(qū)规划、國(guó)土空间详细规划為(wèi)依据，强化政府统筹推动力度，完善政策机制，做好服務(wù)保障。坚持市场运作(zuò)，多(duō)元参与。充分(fēn)激发市场活力，调动各方积极性，畅通社会资本参与渠道，探索形成多(duō)元化建设与运营模式。坚持绿色发展、数字赋能(néng)。更新(xīn)改造同时积极实施节能(néng)绿色化改造，突出绿色发展理(lǐ)念，减少碳排放。大力推进绿色化、数字化、智能(néng)化升级改造，提升空间资源的智能(néng)化管理(lǐ)和服務(wù)水平，支撑智慧城市应用(yòng)场景建设。

　　第四条 市住房城乡建设委负责统筹本市老旧低效楼宇更新(xīn)工(gōng)作(zuò)，研究制定相关政策；指导各區(qū)建立并完善老旧楼宇基础台账，会同市发展改革委指导各區(qū)制定低效楼宇认定标准，建立并动态更新(xīn)低效楼宇基础台账；编制本市楼宇更新(xīn)计划，推动项目实施。按照职责分(fēn)工(gōng)，市发展改革委等部门研究制定楼宇更新(xīn)相关资金支持与监管政策。市规划自然资源委研究制定楼宇更新(xīn)规划、土地相关配套政策。强化楼宇更新(xīn)过程中(zhōng)涉及的相关职能(néng)部门与楼宇更新(xīn)后的产(chǎn)业业态或城市功能(néng)相对应的行业主管部门（以下统称“行业管理(lǐ)部门”）的专业职能(néng)。行业管理(lǐ)部门与市住房城乡建设委共同推进项目实施，指导各區(qū)开展更新(xīn)后业态、功能(néng)等的运营监管。

　　第五条 區(qū)人民(mín)政府负责统筹推进、组织协调和监督管理(lǐ)本行政區(qū)域内楼宇更新(xīn)工(gōng)作(zuò)，落实主體(tǐ)责任，明确主管部门。指导主管部门开展本區(qū)老旧楼宇和低效楼宇台账建立完善及动态更新(xīn)工(gōng)作(zuò)，推动本區(qū)楼宇更新(xīn)的具(jù)體(tǐ)工(gōng)作(zuò)，组织區(qū)级行业管理(lǐ)部门、街(jiē)道办(bàn)事处、乡镇人民(mín)政府、物(wù)业权利人、社会主體(tǐ)共同参与楼宇更新(xīn)。

　　第二章 实施要求与流程

　　第六条 老旧楼宇更新(xīn)，应消除严重抗震安(ān)全隐患或其他(tā)安(ān)全隐患，同步实施相应节能(néng)绿色化改造，优化硬件设施，提高智能(néng)化水平，提升物(wù)业管理(lǐ)和服務(wù)能(néng)力，完善配套设施，满足安(ān)全、绿色、智能(néng)及城市特色风貌塑造的要求。

　　低效楼宇更新(xīn)，应实现功能(néng)提升、品质(zhì)提升、效益提升，推动存量空间资源能(néng)用(yòng)尽用(yòng)，强化复合利用(yòng)，落地符合首都功能(néng)定位和區(qū)域发展定位的产(chǎn)业，提高产(chǎn)业承载力。

　　物(wù)业权利人為(wèi)市、區(qū)属國(guó)有(yǒu)企事业单位的，应当积极承担社会责任，主动进行更新(xīn)。

　　第七条 纳入老旧楼宇基础台账的，鼓励物(wù)业权利人主动推动、配合更新(xīn)。鼓励物(wù)业权利人对楼宇进行能(néng)源审计，并根据建议采取相应措施节约资源，提升节能(néng)绿色化水平。连续两年用(yòng)能(néng)超过标准约束值百分(fēn)之八十的，物(wù)业权利人应当按照规定实施节能(néng)绿色化改造。

　　属于本办(bàn)法第二条第二款第一类老旧楼宇的，物(wù)业权利人应当对楼宇进行房屋结构综合安(ān)全性鉴定，并根据鉴定报告的处理(lǐ)建议对楼宇采取修缮、加固等解除危险的更新(xīn)改造措施；其中(zhōng)，符合以下情形之一的，物(wù)业权利人应当根据鉴定报告的处理(lǐ)建议使用(yòng)或停止使用(yòng)楼宇，并及时进行更新(xīn)。没有(yǒu)能(néng)力更新(xīn)的，可(kě)以向區(qū)人民(mín)政府申请收購(gòu)建筑物(wù)、退回土地。    

　　（一）按《危险性房屋鉴定标准》进行鉴定，房屋危险性等级為(wèi)C、D级；

　　（二）按《房屋结构综合安(ān)全性鉴定标准》进行鉴定，结构安(ān)全或抗震等级為(wèi)C、D级。

　　第八条 各區(qū)应当结合本區(qū)实际与區(qū)域产(chǎn)业发展情况等，适时对低效楼宇认定标准进行调整，及时动态更新(xīn)低效楼宇基础台账。鼓励物(wù)业权利人结合城市功能(néng)植入、产(chǎn)业导入、空置率、入驻企业需求等提出更新(xīn)意愿，主动纳入低效楼宇基础台账。

　　第九条 纳入低效楼宇基础台账的，鼓励物(wù)业权利人通过自主、合作(zuò)或转让等方式进行楼宇更新(xīn)。物(wù)业权利人可(kě)以成立项目合作(zuò)与运营平台，整合多(duō)种资源、盘活低效资产(chǎn)、推动楼宇更新(xīn)。

　　各區(qū)人民(mín)政府做好统筹推进、组织协调工(gōng)作(zuò)，积极搭建项目合作(zuò)平台，开展项目推介和服務(wù)，促成项目落地。在产(chǎn)权关系清晰、物(wù)业权利人有(yǒu)推介意愿的前提下，以下四类楼宇可(kě)优先推介、重点推动：1.整栋空置；2.按“疏解整治促提升”要求已完成疏解腾退；3.物(wù)业权利人亟需寻找市场合作(zuò)主體(tǐ)的；4.经市、區(qū)人民(mín)政府认定需要重点支持的，或纳入低效楼宇基础台账且同时存在老旧问题的楼宇等。

　　各區(qū)人民(mín)政府可(kě)以结合本區(qū)实际及产(chǎn)业发展方向，出台或优化本區(qū)低效楼宇更新(xīn)支持政策，调动市场主體(tǐ)积极性。

　　第十条 物(wù)业权利人可(kě)通过城市更新(xīn)信息系统、各區(qū)政府门户网站、城市更新(xīn)社会团體(tǐ)等多(duō)种方式，提出楼宇更新(xīn)项目需求。

　　对纳入老旧、低效楼宇基础台账或已提出更新(xīn)需求的楼宇，城市更新(xīn)主管部门和行业管理(lǐ)部门应当加强与物(wù)业权利人沟通，提供政策咨询、资源梳理(lǐ)、更新(xīn)方向指导等服務(wù)保障。

　　第十一条 老旧低效楼宇更新(xīn)项目（以下简称“楼宇更新(xīn)项目”）涉及单一物(wù)业权利人的，物(wù)业权利人可(kě)作(zuò)為(wèi)实施主體(tǐ)；也可(kě)由物(wù)业权利人授权具(jù)备开发建设、资产(chǎn)管理(lǐ)、产(chǎn)业孵化、专业运营等能(néng)力的专业机构作(zuò)為(wèi)实施主體(tǐ)。涉及多(duō)个物(wù)业权利人的，协商(shāng)一致后共同确定实施主體(tǐ)；无法协商(shāng)一致的，依据《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第二百七十八条相关规定确定实施主體(tǐ)。

　　楼宇更新(xīn)项目权属关系复杂，无法依据上述规则确定实施主體(tǐ)，但是涉及法律法规规定的公(gōng)共安(ān)全、公(gōng)共利益等情况确需更新(xīn)的，可(kě)以由區(qū)人民(mín)政府依法采取招标等方式确定实施主體(tǐ)。

　　區(qū)人民(mín)政府根据实施单元范围内城市更新(xīn)活动的需要，所确定的实施单元统筹主體(tǐ)也可(kě)以作(zuò)為(wèi)实施主體(tǐ)。

　　第十二条 实施主體(tǐ)承担楼宇更新(xīn)项目的统筹策划、报规报建、资金筹措、成本控制、招标采購(gòu)、设计施工(gōng)、沟通协商(shāng)等项目实施工(gōng)作(zuò)，还可(kě)承担项目后评估、招商(shāng)运营、楼宇经营及物(wù)业管理(lǐ)相关工(gōng)作(zuò)。

　　条件允许的项目在更新(xīn)前，实施主體(tǐ)可(kě)与物(wù)业权利人签订長(cháng)期承租运营协议，可(kě)约定在承租运营期间代為(wèi)行使除拆除重建、改建扩建等重大更新(xīn)情形外其他(tā)更新(xīn)事项表决的权利。实施主體(tǐ)行使权利不得损害物(wù)业权利人的合法权益。

　　第十三条 实施主體(tǐ)通过信息收集、检测鉴定、技(jì )术评定及综合策划论证等多(duō)种手段对项目进行全面评估与策划，完善项目资料，明确项目更新(xīn)目标与定位、更新(xīn)功能(néng)与业态、功能(néng)混合及用(yòng)途兼容需求、拟采取的更新(xīn)改造手段、关键技(jì )术方案与技(jì )术实施路径等要素。

　　第十四条 鼓励实施主體(tǐ)在楼宇更新(xīn)项目评估策划、方案编制及后期运营等环节中(zhōng)，统筹考虑项目周边市政基础设施、公(gōng)共服務(wù)设施、公(gōng)共安(ān)全设施及边角地、插花(huā)地、夹心地等的协同更新(xīn)需求，可(kě)以同步纳入实施方案，同步开展实施，推动空间和设施等开放共享，实现存量空间集约、高效使用(yòng)。

　　第十五条 市级行业管理(lǐ)部门和各區(qū)人民(mín)政府為(wèi)楼宇更新(xīn)项目提供政策解答(dá)、资源统筹、方案设计建议、金融支持等专项服務(wù)保障，推动项目谋划、生成和实施。

　　实施主體(tǐ)在评估决策过程中(zhōng)提出的协同更新(xīn)需求，區(qū)人民(mín)政府应当组织區(qū)行业管理(lǐ)部门积极进行研究并形成初步意见。涉及项目以外其他(tā)物(wù)业权利人的，各區(qū)人民(mín)政府应当搭建协商(shāng)议事平台，推动达成共识。

　　第十六条 各區(qū)人民(mín)政府应当将具(jù)备实施条件的楼宇更新(xīn)项目及时纳入城市更新(xīn)计划，并加快组织实施。

　　第十七条 按照城市更新(xīn)项目实施方案编制相关要求，楼宇更新(xīn)项目确需编制实施方案的，由实施主體(tǐ)按照《北京市城市更新(xīn)实施方案编制工(gōng)作(zuò)指南》（京建发〔2024〕182号）等相关文(wén)件进行编制。涉及协同更新(xīn)事项的，应同步纳入实施方案。

　　符合本市社会投资低风险工(gōng)程建设项目要求的，可(kě)以直接编制项目设计方案用(yòng)于更新(xīn)实施。

　　第十八条 區(qū)人民(mín)政府组织區(qū)城市更新(xīn)主管部门会同區(qū)行业管理(lǐ)部门对实施方案进行联合审查。

　　实施方案涉及协同更新(xīn)的，联合审查时应明确是否由实施主體(tǐ)代為(wèi)实施与运营维护。

　　涉及國(guó)家和本市重点项目、跨行政區(qū)域项目、涉密项目等重大项目的，应当由區(qū)人民(mín)政府报市人民(mín)政府批准后组织实施。

　　实施方案审查通过后，由區(qū)城市更新(xīn)主管部门在城市更新(xīn)信息系统上对项目情况进行公(gōng)示，公(gōng)示时间不得少于15个工(gōng)作(zuò)日。

　　依法审查通过的实施方案纳入國(guó)土空间规划“一张图”实施监督信息系统进行管理(lǐ)。

　　第十九条 实施主體(tǐ)依据审查通过的实施方案或设计方案按照相关要求申请办(bàn)理(lǐ)立项、土地、规划、建设等行政许可(kě)或者备案。

　　符合本市办(bàn)理(lǐ)建设工(gōng)程规划许可(kě)证豁免情形的项目，免于办(bàn)理(lǐ)建设工(gōng)程规划许可(kě)证。

　　楼宇更新(xīn)项目的实施主體(tǐ)与物(wù)业权利人不一致的，规划建设手续办(bàn)理(lǐ)主體(tǐ)為(wèi)物(wù)业权利人。如有(yǒu)新(xīn)的规定，从其规定。

　　第二十条 按照《北京市城市更新(xīn)条例》有(yǒu)关规定，本市建立市、區(qū)两级城市更新(xīn)项目库，支持项目谋划生成，推动项目有(yǒu)序实施。楼宇更新(xīn)项目实施主體(tǐ)可(kě)结合实际情况向项目所在區(qū)城市更新(xīn)主管部门申报入库，已经市、區(qū)城市更新(xīn)主管部门和行业管理(lǐ)部门审核确认的楼宇更新(xīn)项目，可(kě)通过信息导入或录入方式直接入库。

　　第三章 实施保障

　　第二十一条 鼓励楼宇空间与周边资源的复合、集约与高效利用(yòng)，织补城市功能(néng)。在符合规划和安(ān)全等规定的条件下，可(kě)以在楼宇内安(ān)排文(wén)化、體(tǐ)育、教育、医(yī)疗、社会福利、商(shāng)務(wù)服務(wù)等功能(néng)。在商(shāng)圈、医(yī)院、居住區(qū)周边等停車(chē)位缺乏的重点區(qū)域，鼓励低效楼宇更新(xīn)改建為(wèi)停車(chē)设施，并优化相关交通组织；楼宇位于首都功能(néng)核心區(qū)的，应落实核心區(qū)控规相关要求。落实花(huā)园城市要求，鼓励楼宇首层开放共享、室内外空间联动。

　　楼宇更新(xīn)项目涉及性质(zhì)兼容、建筑用(yòng)途转换等的，执行《北京市建设用(yòng)地功能(néng)混合使用(yòng)指导意见（试行）》（京规自发〔2023〕313号）相关规定。

　　第二十二条 实施楼宇更新(xīn)过程中(zhōng)，為(wèi)了满足安(ān)全、环保、无障碍标准等要求，增设必要的楼梯、风道、无障碍设施、電(diàn)梯、外墙保温等附属设施和室外开敞性公(gōng)共空间的，增加的建筑规模可(kě)以不计入各區(qū)建筑管控规模，由各區(qū)单独备案统计。

　　鼓励通过楼宇更新(xīn)补充城市功能(néng)，对楼宇更新(xīn)项目中(zhōng)增加末端配送场所、停車(chē)充電(diàn)、消防等市政基础设施、公(gōng)共服務(wù)设施、公(gōng)共安(ān)全设施的，增加的建筑规模计入各區(qū)建筑管控规模，由各區(qū)单独备案统计，进行全區(qū)统筹。若為(wèi)室外开敞性公(gōng)共空间的，增加的建筑规模可(kě)以不计入各區(qū)建筑管控规模，由各區(qū)单独备案统计。

　　第二十三条 楼宇更新(xīn)项目的消防设计原则上应执行國(guó)家及我市现行工(gōng)程建设消防技(jì )术标准有(yǒu)关要求，确有(yǒu)困难的，按照尊重历史、因地制宜的原则，应当不低于原建造时的标准，可(kě)按现行《北京市既有(yǒu)建筑改造工(gōng)程消防设计指南》执行；或者采用(yòng)消防性能(néng)化方法进行设计，符合《住房和城乡建设部关于修改＜建设工(gōng)程消防设计审查验收管理(lǐ)暂行规定＞的决定》（住房和城乡建设部令第58号）开展特殊消防设计情形的，应当按照有(yǒu)关规定开展特殊消防设计专家评审。

　　第二十四条 在保障公(gōng)共安(ān)全的前提下，对于内部改造、现状改建类型的楼宇更新(xīn)项目，其建筑退線(xiàn)、建筑间距、日照时间、机动車(chē)停車(chē)数量等无法达到现行标准和规范的，可(kě)以按照改造后不低于现状的标准进行审批；对于新(xīn)建扩建类型的更新(xīn)项目，机动車(chē)停車(chē)数量等规划指标应依据现行标准和规范执行，如仅对地下部分(fēn)扩建、不改变地上建筑外轮廓線(xiàn)（不含未登记建筑部分(fēn)），建筑退線(xiàn)、建筑间距、日照时间可(kě)以按照不低于现状的标准进行审批。

　　第二十五条 楼宇更新(xīn)项目不改变建筑结构，仅改变建筑使用(yòng)功能(néng)，或保留原有(yǒu)主體(tǐ)结构且地下基础不变，仅对地上建筑改建、改造或内部加层，无需另行建设人防工(gōng)程；楼宇更新(xīn)项目涉及新(xīn)建建筑物(wù)的，或建筑物(wù)整體(tǐ)拆除重建的，或涉及新(xīn)增地下空间开发利用(yòng)的，应按要求建设人防工(gōng)程。

　　鼓励在符合控制性详细规划的前提下，采取分(fēn)层开发的方式，合理(lǐ)利用(yòng)地上、地下空间补充建设城市公(gōng)共服務(wù)设施，并依法办(bàn)理(lǐ)不动产(chǎn)登记。

　　支持将符合要求的地下空间进行多(duō)种用(yòng)途的复合利用(yòng)。人防工(gōng)程平时用(yòng)途与战时用(yòng)途相结合，兼顾人民(mín)防空需要。

　　第二十六条 楼宇更新(xīn)项目涉及利用(yòng)更新(xīn)改造空间按照实施方案从事经营活动的，未办(bàn)理(lǐ)不动产(chǎn)变更登记，不影响实施主體(tǐ)或经营主體(tǐ)办(bàn)理(lǐ)市场主體(tǐ)登记及经营许可(kě)手续。

　　第二十七条 楼宇更新(xīn)项目包含未办(bàn)理(lǐ)不动产(chǎn)登记，但已取得土地和规划审批手续的建筑物(wù)，可(kě)以纳入实施方案研究后一并办(bàn)理(lǐ)相关手续。楼宇更新(xīn)项目包含无审批手续、审批手续不全或者现状与原审批不符的建筑，區(qū)人民(mín)政府应当组织项目所在地相关部门、街(jiē)道办(bàn)事处或乡镇人民(mín)政府进行调查、认定，涉及违反法律规定的，应当依法处理(lǐ)，完善相关手续后再纳入楼宇更新(xīn)项目；不涉及违反法律规定的，经公(gōng)示后可(kě)以纳入实施方案研究后一并办(bàn)理(lǐ)相关手续。

　　第二十八条 為(wèi)促进职住平衡，利用(yòng)老旧低效楼宇改建保障性租赁住房的，在用(yòng)作(zuò)保障性租赁住房期间，不变更土地使用(yòng)性质(zhì)，不补缴土地价款，相关具(jù)體(tǐ)规定按照《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（京政办(bàn)发〔2022〕9号）、《关于发展租赁型职工(gōng)集體(tǐ)宿舍的意见（试行）》（京建法〔2018〕11号）及《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有(yǒu)关工(gōng)作(zuò)的通知》（京建发〔2021〕159号）执行。

　　第四章 监督管理(lǐ)

　　第二十九条 市人民(mín)政府以及市住房城乡建设等有(yǒu)关部门应当加强对區(qū)人民(mín)政府及其有(yǒu)关部门楼宇更新(xīn)过程中(zhōng)实施主體(tǐ)确定、实施方案审核、审批手续办(bàn)理(lǐ)、信息系统公(gōng)示等情况的监督指导。

　　第三十条 楼宇更新(xīn)项目应当按照经审查通过的实施方案进行更新(xīn)和经营利用(yòng)，不得擅自改变用(yòng)途、分(fēn)割销售。

　　第三十一条 对于违反楼宇更新(xīn)有(yǒu)关法律法规规定的行為(wèi)，任何单位和个人有(yǒu)权向市、區(qū)人民(mín)政府及其有(yǒu)关部门投诉、举报，市、區(qū)人民(mín)政府及其有(yǒu)关部门应当按照规定及时核实处理(lǐ)。

　　第五章 附则

　　第三十二条 本办(bàn)法自印发之日起施行，有(yǒu)效期為(wèi)3年。