北京市住房和城乡建设委员会

　　北京市规划和自然资源委员会

　　关于印发《北京市城市更新(xīn)实施单元划定

　　工(gōng)作(zuò)指引（试行）》的通知

　　各區(qū)住房城乡（市）建设委(房管局)，各相关单位：

　　為(wèi)落实《北京市城市更新(xīn)条例》，加快推进我市城市更新(xīn)工(gōng)作(zuò)，现将《北京市城市更新(xīn)实施单元划定工(gōng)作(zuò)指引（试行）》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

　　北京市住房和城乡建设委员会  北京市规划和自然资源委员会                                   

                                                                                                                                                                2024年9月2日

北京市城市更新(xīn)实施单元划定工(gōng)作(zuò)指引（试行）

　　為(wèi)落实北京城市总體(tǐ)规划，科(kē)學(xué)划定城市更新(xīn)实施单元，统筹推动片區(qū)、街(jiē)區(qū)一體(tǐ)化更新(xīn)，促进存量空间资源高效利用(yòng)，补齐公(gōng)共服務(wù)设施短板，保障物(wù)业权利人合法权益，吸引社会资本参与，根据《北京市城市更新(xīn)条例》及其他(tā)有(yǒu)关法律、行政法规，结合本市实际，制定本指引。

　　一、适用(yòng)范围

　　本指引适用(yòng)于本市行政區(qū)域内的城市更新(xīn)实施单元划定。城市更新(xīn)实施单元是指為(wèi)便于统筹各类资源配置、平衡多(duō)方利益、优化功能(néng)布局、补齐公(gōng)服配套、实现片區(qū)一體(tǐ)化更新(xīn)及可(kě)持续发展而划定的城市更新(xīn)活动相对成片连片的區(qū)域，可(kě)以是區(qū)域综合性更新(xīn)项目，也可(kě)以包括居住类、产(chǎn)业类、设施类、公(gōng)共空间类等多(duō)个其他(tā)类别城市更新(xīn)项目。

　　二、划定原则

　　城市更新(xīn)实施单元划定遵循以下原则：

　　1.政府统筹、多(duō)方参与。发挥區(qū)政府对城市更新(xīn)实施单元划定的主导作(zuò)用(yòng)，在畅通各类主體(tǐ)自主申报路径的基础上，统筹划定实施单元。

　　2.首善标准、激发活力。坚持首善标准，以激活社会、经济、环境综合价值為(wèi)导向，通过科(kē)學(xué)划定实施单元实现统筹更新(xīn)，助力首都高质(zhì)量发展。

　　3.规划引领、需求导向。依据城市总體(tǐ)规划、控制性详细规划及城市更新(xīn)专项规划等相关规划，结合片區(qū)功能(néng)定位、公(gōng)共要素配置、历史文(wén)化保护、资源统筹平衡等实际需求及权属关系，明确更新(xīn)对象用(yòng)地边界，根据不同更新(xīn)对象的特点优化细化街(jiē)區(qū)各项规划管控和引导要求，力求成熟一片、划定一片、实施一片。

　　4.利企便民(mín)、服務(wù)优化。充分(fēn)考虑物(wù)业权利人更新(xīn)需求和社会资本的参与意愿，在明确流程方法和优化保障措施的基础上有(yǒu)序划定实施单元。

　　三、职责分(fēn)工(gōng)

　　市住房城乡建设、规划自然资源、发展改革等部门加强对各區(qū)城市更新(xīn)实施单元划定工(gōng)作(zuò)的政策指导。區(qū)政府负责本區(qū)域范围内城市更新(xīn)实施单元划定工(gōng)作(zuò)的组织实施、监督管理(lǐ)等工(gōng)作(zuò)，區(qū)政府相关部门按照职责分(fēn)工(gōng)做好实施单元划定相关工(gōng)作(zuò)。街(jiē)道、乡镇政府协助落实实施单元划定相关工(gōng)作(zuò)。推动多(duō)方参与和共建共治，充分(fēn)发挥责任规划师、责任建筑师等专业团队在技(jì )术咨询服務(wù)、公(gōng)众意见征集等方面的作(zuò)用(yòng)。

　　四、划定工(gōng)作(zuò)重点

　　各區(qū)政府针对具(jù)有(yǒu)更新(xīn)需求和实施潜力的存量空间，围绕區(qū)域功能(néng)定位和更新(xīn)任務(wù)目标落实，从突出服務(wù)首都功能(néng)、解决群众急难愁盼、聚焦重点功能(néng)區(qū)域和促进空间资源统筹等工(gōng)作(zuò)重点出发，主动谋划城市更新(xīn)实施单元划定工(gōng)作(zuò)。相关物(wù)业权利人代表或其委托的主體(tǐ)可(kě)提出实施单元划定意愿和需求。

　　1.突出服務(wù)保障首都功能(néng)。以加强“四个中(zhōng)心”功能(néng)建设，提高“四个服務(wù)”水平為(wèi)重点，全力营造优良的中(zhōng)央政務(wù)环境，為(wèi)“五子”联动提供高品质(zhì)空间载體(tǐ)，促进首都高质(zhì)量发展。

　　2.着力解决群众急难愁盼。以消除各类安(ān)全隐患、推进美好人居环境建设為(wèi)导向，基于房屋建筑性能(néng)、消防安(ān)全等评估和體(tǐ)检，对环境质(zhì)量低下、存在重大隐患、公(gōng)共服務(wù)设施和基础设施亟需完善、不符合社会经济发展要求的成片连片區(qū)域优先进行划定。

　　3.聚焦重点功能(néng)區(qū)域。将需要通过城市更新(xīn)落地的城市重大建设项目、重要空间节点、“疏解整治促提升”重点區(qū)域，以及历史街(jiē)區(qū)、轨道交通站点區(qū)域、家园中(zhōng)心、滨水空间、绿色空间等重要空间，连同其周边一體(tǐ)化更新(xīn)區(qū)域进行划定。

　　4.促进空间资源统筹。以推动區(qū)域资源整合、落实片區(qū)综合发展目标、优化空间配置和资金平衡為(wèi)导向，将區(qū)域整體(tǐ)转型升级需求显著，或规划公(gōng)共服務(wù)设施、道路市政设施等落地难度大，改造成本和收益难以平衡的更新(xīn)地區(qū)，通过成片统筹、组合打包划定。

　　5.鼓励自主更新(xīn)改造。在物(wù)业权利人更新(xīn)需求明确和更新(xīn)意愿强烈的片區(qū)，相关物(wù)业权利人代表可(kě)按照规定程序向街(jiē)道（乡镇）提出更新(xīn)意愿，街(jiē)道（乡镇）上报區(qū)政府审议通过后组织划定。

　　五、划定流程方法

　　區(qū)政府根据拟划定实施单元區(qū)域内的实际情况，可(kě)按照现状调查、意愿征询、资源整理(lǐ)、边界确定、单元确认的流程进行划定。

　　1.现状调查。综合上位规划要求、土地利用(yòng)现状、产(chǎn)业经济发展、设施配套水平、建设质(zhì)量评价等，识别需要更新(xīn)的具(jù)體(tǐ)空间对象。

　　2.意愿征询。通过问卷、走访、座谈等多(duō)种途径，了解拟划定实施单元范围内相关物(wù)业权利人、利害关系人的更新(xīn)意愿，為(wèi)单元更新(xīn)改造的实施方式提供支撑。

　　3.资源整理(lǐ)。根据现状调查结果与意愿征询情况，对拟划定实施单元范围内的空间资源进行梳理(lǐ)和初步整合，并依据拟更新(xīn)改造的内容进行初步匡算。

　　4.边界划定。城市更新(xīn)实施单元至少包含一个區(qū)域综合性更新(xīn)项目或多(duō)个城市更新(xīn)项目，鼓励将相互关联的不同类型更新(xīn)项目划入同一个实施单元。

　　（1）城市更新(xīn)实施单元应以街(jiē)區(qū)控规中(zhōng)的规划街(jiē)區(qū)為(wèi)基础进行细分(fēn)。实施单元边界与自然地理(lǐ)、地块权属、行政管理(lǐ)、规划管理(lǐ)等边界做好衔接。

　　（2）各區(qū)在规划街(jiē)區(qū)范围内统筹各城市更新(xīn)实施单元的规划实施，因设施完善、要素连片资源统筹等因素，确需跨规划街(jiē)區(qū)的相邻更新(xīn)实施单元可(kě)以统筹捆绑实施。

　　（3）实施单元范围的确定尽可(kě)能(néng)保障本单元内市政基础、公(gōng)共服務(wù)、公(gōng)共安(ān)全等各类设施的完整配置。

　　（4）实施单元范围的确定，应落实城市风貌管控要求，保障城市功能(néng)结构相对完整。

　　5.单元确定。區(qū)政府组织对实施单元划定情况进行研究，确定实施单元范围。编制城市更新(xīn)实施方案以确定的实施单元范围為(wèi)依据。城市更新(xīn)实施单元划定与实施方案编制可(kě)同步研究、统筹推进。

　　经批准的实施单元范围原则上不得调整，因上位规划调整、重大公(gōng)共利益和公(gōng)共安(ān)全保障需要等确需对实施单元边界进行局部优化调整的，由实施单元统筹主體(tǐ)提出申请，區(qū)城市更新(xīn)主管部门会同相关行业主管部门出具(jù)审查意见，报區(qū)政府备案后调整。

　　六、保障措施

　　為(wèi)推动城市更新(xīn)项目落地，區(qū)政府可(kě)根据实施单元划定工(gōng)作(zuò)需要，提供以下保障措施：

　　1.产(chǎn)权归集。可(kě)灵活运用(yòng)股权收購(gòu)、作(zuò)价入股、物(wù)业转让、组合供应等方式实现片區(qū)更新(xīn)空间的产(chǎn)权归集，促进实施单元内的项目统筹实施。

　　2.容量统筹。规划建筑规模容量在满足上位规划要求的基础上，可(kě)在实施单元内统筹布局、精(jīng)准投放，可(kě)将拟进行建筑规模转移的不同地块划入同一个实施单元。鼓励各區(qū)建立城市更新(xīn)建筑规模指标流量池，统筹各类城市更新(xīn)项目建筑规模使用(yòng)。

　　3.设施布局。在综合考虑周边區(qū)域功能(néng)定位的基础上，依据街(jiē)區(qū)控规，可(kě)整體(tǐ)核算实施单元所需的公(gōng)服设施用(yòng)地及其建筑规模，通过空间挖潜、混合利用(yòng)或分(fēn)时使用(yòng)等方式保障公(gōng)服配套落地。

　　4.专家支撑。區(qū)政府在开展城市更新(xīn)实施单元划定过程中(zhōng)，可(kě)自主或委托相关规划设计单位组织开展前期研究，发挥各领域专家在项目谋划、资源整合、群众工(gōng)作(zuò)等方面的专业作(zuò)用(yòng)，為(wèi)实施单元划定提供论证、咨询意见。

　　5.履约监管。區(qū)政府作(zuò)為(wèi)实施单元划定的主责部门，加强对实施单元划定工(gōng)作(zuò)的组织实施和监督管理(lǐ)，确保实施单元划定工(gōng)作(zuò)技(jì )术科(kē)學(xué)、组织有(yǒu)序。实施单元划定后，可(kě)通过签订履约监管协议等方式，加强对实施单元城市更新(xīn)活动的监督管理(lǐ)。

　　七、实施期限

　　本指引自2024年9月10日起施行，有(yǒu)效期3年。

　　（此件公(gōng)开发布）