京建发〔2024〕182号

各區(qū)住房城乡（市）建设委（房管局），各相关单位：

　　為(wèi)落实《北京市城市更新(xīn)条例》，加快推进我市城市更新(xīn)工(gōng)作(zuò)，现将《北京市城市更新(xīn)实施方案编制工(gōng)作(zuò)指南（试行）》印发给你们，请结合实际认真抓好落实。

　　北京市住房和城乡建设委员会

　　2024年5月21日       

北京市城市更新(xīn)实施方案编制

工(gōng)作(zuò)指南（试行）

　　為(wèi)落实《北京市城市更新(xīn)条例》（以下简称《条例》），明确城市更新(xīn)实施方案的编制内容和技(jì )术要求，加强对实施方案编制工(gōng)作(zuò)的指导，制定本指南。

　　一、适用(yòng)范围

　　城市更新(xīn)实施方案由统筹主體(tǐ)、实施主體(tǐ)依据相关國(guó)土空间规划、各类行业规划和项目更新(xīn)需要编制，是推动实现存量空间资源高效利用(yòng)和城市功能(néng)提升的综合性方案，用(yòng)于指导城市更新(xīn)项目有(yǒu)序实施，具(jù)體(tǐ)包括更新(xīn)内容及方式、规划条件、实施计划、资金测算、运营管理(lǐ)等内容。

　　以下城市更新(xīn)项目的实施方案，可(kě)参考本指南编制：

　　1.區(qū)域综合性城市更新(xīn)项目；

　　2.涉及用(yòng)地功能(néng)、建筑规模、建筑高度调整，土地用(yòng)途转换、土地利用(yòng)方式改变、使用(yòng)五年过渡期政策、业态和经营方式发生重大变化等情形的；

　　3.涉及公(gōng)共利益、公(gōng)共安(ān)全的；

　　4.其他(tā)由區(qū)人民(mín)政府确定需要编制实施方案的项目。

　　二、编制原则

　　1.分(fēn)类引导、按需深化。实施方案应體(tǐ)现不同类型城市更新(xīn)项目的特点，符合城市更新(xīn)各专业技(jì )术导则中(zhōng)的更新(xīn)导向和技(jì )术标准要求。各行业主管部门制定的更新(xīn)导则是实施方案编制的重要依据。

　　2.分(fēn)區(qū)指导、流程优化。鼓励各區(qū)研究制定适应本區(qū)城市更新(xīn)工(gōng)作(zuò)體(tǐ)系和项目特点的实施方案编制指南，进一步细化编制要求。

　　3.民(mín)生优先、共治共享。优先保障公(gōng)共安(ān)全、公(gōng)共利益、群众急难愁盼等情形，鼓励多(duō)方共同参与，保障各方合法权益。

　　4.政府引导、市场运作(zuò)。坚持有(yǒu)為(wèi)政府和有(yǒu)效市场相结合，以项目实际需要為(wèi)出发点，充分(fēn)激发市场活力、调动主體(tǐ)积极性。

　　三、实施方案编制

　　(一) 主要内容和相关技(jì )术要求

　　实施方案主要包括用(yòng)地规划条件、建筑设计与改造方案、土地利用(yòng)方式、未登记建筑处理(lǐ)、项目实施安(ān)排、资金测算、运营管理(lǐ)等内容，以及根据项目特点增加的内容及附件。实施方案相关内容应达到开展成本测算，并可(kě)指导编制建设工(gōng)程设计方案的深度。

　　实施方案采用(yòng)模块化编制，统筹主體(tǐ)、实施主體(tǐ)按需选取相应模块。

　　1.项目基本信息

　　项目实施范围与实施方式。明确城市更新(xīn)项目类型、项目名(míng)称、统筹主體(tǐ)、实施主體(tǐ)、改造方式、改造模式、改造范围、用(yòng)地面积等。

　　涉及存在重大安(ān)全隐患、居住环境差、市政基础设施薄弱、严重影响历史风貌以及现有(yǒu)土地用(yòng)途、建筑物(wù)使用(yòng)功能(néng)、产(chǎn)业结构不适应经济社会发展等情况的项目应说明基本情况。

　　2.前期评估调查

　　前期评估调查工(gōng)作(zuò)主要包括现状情况调查、更新(xīn)需求征询等。

　　（1）现状情况调查

　　收集土地、建筑权证、施工(gōng)、竣工(gōng)等资料，按需开展现状建筑和地下管線(xiàn)调查，分(fēn)类梳理(lǐ)存量资源（包括土地、房屋等）的分(fēn)布、功能(néng)、规模、权属、使用(yòng)情况等信息；产(chǎn)业用(yòng)地需进行利用(yòng)效率评价；按需开展房屋建筑性能(néng)检测评估、消防安(ān)全评估、历史文(wén)化资源调查评估。

　　（2）更新(xīn)需求征询

　　统筹主體(tǐ)、实施主體(tǐ)在编制过程中(zhōng)应当与相关物(wù)业权利人进行充分(fēn)协商(shāng)，征询利害关系人的意见，将相应结果纳入实施方案。

　　3.功能(néng)定位

　　根据國(guó)土空间规划、城市更新(xīn)专项规划及其他(tā)相关规划，结合區(qū)域功能(néng)定位和物(wù)业权利人更新(xīn)需求，确定项目的功能(néng)定位。

　　4.规划方案

　　根据前期评估调查与功能(néng)定位，结合规划、建设、运营管理(lǐ)需求，制定项目规划方案。具(jù)體(tǐ)包括：

　　（1）用(yòng)地规划指标

　　确定用(yòng)地范围与面积、用(yòng)地性质(zhì)、建筑规模、建筑高度、退線(xiàn)要求等内容，涉及多(duō)种功能(néng)业态的，应明确各类功能(néng)相应的建筑规模，各项指标应与控制性详细规划主导功能(néng)分(fēn)區(qū)、土地用(yòng)途、建筑功能(néng)兼容混合、建筑规模管控等要求相衔接。涉及建筑规模增加的，应在符合上位规划的前提下论证建筑规模的合理(lǐ)性，并明确在项目实施阶段可(kě)优化的内容和幅度。

　　（2）分(fēn)类重点编制

　　按照更新(xīn)项目内容，明确重点编制内容和要求：

　　涉及平房院落更新(xīn)的，实施方案应明确范围、主要内容、资金筹措方式、腾退利用(yòng)等相关内容。

　　涉及老旧小(xiǎo)區(qū)改造的，重点开展住宅更新(xīn)建筑设计、公(gōng)共环境整治、配套设施挖潜、适老化改造、无障碍环境建设等研究，应根据小(xiǎo)區(qū)现状和居民(mín)需求核算配套设施，鼓励通过嵌入式服務(wù)设施建设方式补充各类设施短板。

　　涉及老旧厂房类项目加层改造的，应提供相应可(kě)行性研究（符合规范要求、保障安(ān)全）及具(jù)體(tǐ)设计方案。

　　涉及老旧低效楼宇更新(xīn)的，实施方案应开展建筑安(ān)全、抗震安(ān)全评估工(gōng)作(zuò)，更新(xīn)后应符合相关建筑节能(néng)标准。

　　涉及低效产(chǎn)业园區(qū)更新(xīn)的，实施方案重点开展产(chǎn)业发展、产(chǎn)业准入指引、资源利用(yòng)效率评价、低效用(yòng)地退出等研究，明确产(chǎn)业类型、投资强度、产(chǎn)出效率、创新(xīn)能(néng)力、节能(néng)环保等要求。

　　（3）公(gōng)共服務(wù)设施、市政交通基础设施和安(ān)全设施配置要求

　　按要求补充街(jiē)區(qū)配套公(gōng)共服務(wù)设施、市政交通基础设施、安(ān)全设施短板，明确项目范围内各类设施的类型、规模、位置等内容。重点开展服務(wù)设施分(fēn)时利用(yòng)、资源共享、弹性转换等提升利用(yòng)效率相关专题研究。统筹与红線(xiàn)外各类市政场站、管線(xiàn)的衔接方式。

　　（4）交通组织方案

　　明确项目范围内机动車(chē)、人行、静态交通的组织与布局，道路红線(xiàn)、地块出入口、交通设施与公(gōng)共通道的位置、衔接关系等内容。开展轨道站点一體(tǐ)化、停車(chē)需求测算与规划、慢行系统设计等综合交通研究。

　　（5）水務(wù)设施改造

　　涉及河道、水源井等水務(wù)相关设施的，应对水務(wù)要素的现状和规划要求进行分(fēn)析，提出改造目标、标准和改造方案。

　　（6）地下空间利用(yòng)

　　明确地下空间建设范围、功能(néng)、规模、连通性、运营管理(lǐ)等内容。

　　（7）历史文(wén)化遗产(chǎn)保护

　　落实历史文(wén)化遗产(chǎn)保护要求，明确项目范围内不可(kě)移动文(wén)物(wù)、历史建筑、历史文(wén)化街(jiē)區(qū)、古树名(míng)木(mù)等保护和合理(lǐ)利用(yòng)要求。

　　（8）其他(tā)要求

　　位于重点地區(qū)或重要项目实施更新(xīn)涉及首都规划重大事项的，应征求相关部门意见。

　　5.建筑设计方案

　　明确建筑改造方式，确定平面布局、立面方案，提出内部改造装(zhuāng)修、建筑结构、消防工(gōng)程、绿色建筑、智能(néng)化提升等设计策略。

　　6.土地利用(yòng)方式

　　明确项目的具(jù)體(tǐ)土地利用(yòng)方式。采取协议方式配置國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地的，需明确相应实施路径。采取有(yǒu)偿方式配置國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地的，需明确相应土地价款的估算及缴纳方式。涉及延長(cháng)土地使用(yòng)年限的，应在方案中(zhōng)明确。

　　项目实施范围内插花(huā)地、边角地统一纳入更新(xīn)实施的，需明确相关用(yòng)地的土地用(yòng)途与使用(yòng)权配置方式。

　　使用(yòng)过渡期政策的，应在方案中(zhōng)明确相应条件。

　　7.未登记建筑物(wù)处理(lǐ)

　　涉及已取得土地和规划审批手续的建筑物(wù)，以及经认定不涉及违反法律规定的无审批手续、审批手续不全或者现状与原审批不符的建筑，在实施方案中(zhōng)应当提出相关手续办(bàn)理(lǐ)路径，实现更新(xīn)后权属清楚、界址清晰、面积准确。

　　8.资金方案

　　明确项目资金筹措方式、投融资方案等情况，分(fēn)析财務(wù)投资回报与收益平衡情况，明确项目经营性收益与其他(tā)收益来源。

　　涉及政府资金支持及税费优惠的，应根据不同项目类型、资金需求、成本收益指标和管理(lǐ)要求，明确政府资金及税费优惠等具(jù)體(tǐ)事项。

　　涉及政府投资的，应开展综合效益分(fēn)析评估，可(kě)包括政策可(kě)行性分(fēn)析、经济可(kě)行性分(fēn)析、社会效益分(fēn)析以及风险影响评价等内容。

　　9.产(chǎn)业业态及运营管理(lǐ)

　　明确项目功能(néng)、产(chǎn)业策划、运营维护管理(lǐ)、经营绩效、自持要求等。涉及产(chǎn)业升级的项目，应深化产(chǎn)业策划内容，明确招商(shāng)方向及储备项目，细化项目运营等内容；根据區(qū)政府有(yǒu)关规定，签订履约监管协议，明确各方权利义務(wù)、监管要求以及违约的处置方式。

　　明确公(gōng)共服務(wù)设施、市政交通基础设施和安(ān)全设施、公(gōng)共空间等建设、移交、运营管理(lǐ)相关要求。

　　10.建设时序

　　应在遵循公(gōng)共利益优先及利益平衡原则下，明确项目的分(fēn)期实施时序及资金安(ān)排。做好与周边道路施工(gōng)和地下管線(xiàn)建设的衔接。

　　拟定项目实施安(ān)排的组织管理(lǐ)机制，明确各环节的主要负责单位及具(jù)體(tǐ)职责，确保项目按计划实施。

　　11.协商(shāng)表决情况

　　结合项目需要，涉及共同决定事项的，实施方案需说明已经物(wù)业权利人协商(shāng)一致或依法表决形成决议的情况。

　　(二) 成果组成

　　实施方案的成果包括文(wén)本、附表、图纸和附件。文(wén)本為(wèi)实施方案的详细说明，附表包括土地用(yòng)途现状和规划平衡表、项目经济技(jì )术指标表等。图纸包括各专业现状图与规划图，现状图包括土地利用(yòng)、建筑布局、产(chǎn)权格局分(fēn)布，规划图包括总平面图、功能(néng)业态组织分(fēn)布、实施效果示意等。

　　附件包括以下内容：

　　1.前期评估工(gōng)作(zuò)情况，包括现状评估、更新(xīn)意愿征询以及项目功能(néng)定位。

　　2.对于统筹主體(tǐ)、实施主體(tǐ)不是权属主體(tǐ)的，应提供更新(xīn)实施的授权说明。

　　3.采用(yòng)消防性能(néng)化方法进行设计、开展特殊消防设计情形的专家评审意见。

　　4.涉及共同表决事项的，物(wù)业权利人对实施方案相关内容的协商(shāng)表决情况。

　　5.专家评审意见采信情况表。

　　四、实施期限

　　本指南自2024年9月10日起施行，有(yǒu)效期3年。